334 遺産の一つであった賃貸マンション１棟を鑑定したことによって、多額の代償金を取得できた
事案の概要
・Ｘが当事務所依頼者、Ｙが遺産分割の相手方、Ａが被相続人
・●は、相続人、被相続人ではなく、既に死亡している人、
・○は、相続人、被相続人ではなく、生存している人
・横線は婚姻関係を示し、縦線は親子関係を示す（実線が実親子、点線が養親子）
- ①
- 被相続人Ａは、依頼者Ｘの父（ＸはＡの長女）。Ａの相続人は妻Ｙ１と長女Ｘと長男Ｙ２
- ②
- Ａの遺産には、築約３年、１３階建ての大きな賃貸マンションがあった。マンション建設の際のローンが数億円あり、Ｙ１、Ｙ２がＸに見せた遺産目録によるとＡの遺産は大幅な債務超過であった。Ａの遺産の大部分は当該マンションが占めていた。
- ③
- Ｙ１、Ｙ２は当該マンションをＹ１に全て引き継がせることを希望しており、Ｘに執拗に「Ａの遺産は債務超過だ。Ｙ１が全て引き継ぐので相続放棄しろ」と要求してきた。
- ④
- Ｘは、「Ａの遺産は債務超過である」というＹ１らの説明に納得できず、相続放棄はしなかった。Ｙ２は相続放棄をし、Ａの相続人はＹ１とＸだけになった。
- ⑤
- Ｘが相続放棄をしなかったことから、Ｙ１、Ｙ２から「ローンの半分を今すぐ払え」などという請求がされるようになった。
- ⑥
- ＸがＹ１との交渉を当事務所に依頼。
争いになった点と、当事務所における事件処理
（１）争いになった点
マンションの評価額
（２）受任後の処理と結果
- ●
- 毎月の賃料とローンの処理
まず、Ａのマンションのローンは、従前、毎月の賃料収入から引き落としがされていましたが、Ａの死亡に伴い、賃料も管理会社のところで全てストップしており、ローンの支払いも中断されていました。ローンの債権者である銀行は、Ｙ１に「Ｘと話し合って早急にローンの引き落としを再開してください」と要求していましたが、Ｙ１とＸとの間では話し合いができる状況ではありませんでした。
そこで当事務所が受任後、Ｙ１、銀行、管理会社と話し合い、「管理会社からＸ、Ｙ１の口座に毎月、賃料を２分の１ずつ入金してもらう」「Ｘ、Ｙ１が毎月のローンの支払額の２分の１ずつを銀行に支払う」というスキームで、当事者全員の了解を取り付けて、問題を解決しました。
これにより、Ｘにローンを差し引いても毎月数十万円のお金が入金されることになりました。 - ●
- 遺産分割本体
次に遺産分割本体については、Ｙ１から遺産分割調停が申し立てられました。
Ｙ１は当初、「マンションをはじめ、Ａの遺産は全て私が引き継ぎたい。遺産は債務超過なのだから、私が全て遺産を引き継ぐとしても私からＸにお金を払う必要はないはずだ」と主張していました。
途中から、「代償金を払うので、遺産は全て私に引き継がせてほしい。ただ、私には今お金がないので払えるのは数百万円程度だ」という主張になりましたが、その金額もあまりに低額であったため、Ｘとしては到底受け入れられませんでした。
そこで、「どうしてもマンションを取得したいのであれば、マンションの時価相当額の代償金を支払ってもらわなければ困る。あのマンションは資産価値が高いので、担保を設定すれば追加融資を受けられるはずだ。追加融資を受けて、時価相当額きっちりの代償金を払ってもらえるのであれば、遺産は全てそちらに取得してもらってよい」という提案をしたところ、Ｘがこれを了解しました。
そこで、調停において、裁判所の嘱託による不動産鑑定が実施され、マンションの時価が算定されました。
鑑定に際しては、事前に鑑定額の見込みを、裁判所から嘱託を受けた不動産鑑定士とは別の不動産鑑定士に確認し、大幅にマンションの評価額、Ｘが受け取れる代償金が上がる確証を得ていました。
鑑定の結果、予想通り、マンションの評価額が跳ね上がり、Ｘが受け取るべき代償金の金額は１億円を超えました。Ｙ１が当初の約束通りに、追加融資を受けてこの金額を支払うことに同意したので、調停が成立しました。
以上
